¿Arrendar una vivienda amoblada o no?
¿Arrendar una vivienda amoblada o no?

Arrendar una vivienda amoblada o sin amoblar

En muchas ocasiones los clientes se preguntan si es mejor arrendar una vivienda amoblada o sin amoblar.
Pensamos que lo conveniente es hacer lo que le resulte más cómodo al propietario. Es decir, si la vivienda está sin amoblar dejarla así y si está amoblada arrendarla amoblada, pero hay que tener en cuenta una serie de indicaciones importantes.

A) Propiedades sin amoblar

Es imprescindible que tengan:

Accesorios en los baños: Es decir, toallero, armaritos, espejo, luces etc.. De manera que el inquilino no tenga que poner nada por su cuenta, ya que eso significaría que haría agujeros en las paredes de los baños y nos estropearía la cerámica o mármol.
Importante: Prohibir en una cláusula en el contrato que se hagan agujeros en los paramentos revestidos de cerámica o mármol.

Muebles en la cocina: Imprescindibles los muebles básicos de la cocina y electrodomésticos básicos que son la placa (de gas natural, vitrocerámica o de butano), campana extractora de humos y horno. Muchos inquilinos solicitan también lavadora y frigorífico.

Zoquetes y bombillas: Para que el inquilino al entrar tenga por lo menos luz, también es importante a la hora de enseñar la vivienda que haya luz en todas las habitaciones para que el cliente pueda verla bien y no de sensación de ser una vivienda oscura.

Observación: Al arrendar un inmueble sin amoblar, el arrendador no tiene obligación de emitir boleta, pues este servicio no está gravado con IVA.
Mayor información relativa al tema puede ser coonsultada en el sitio Web del SII, sección Impuestos Mensuales (IVA-F29, F50 y otros), opción Cambios de Sujeto del Impuesto al Valor Agregado (IVA).

B) Propiedades amobladas

A tener en cuenta:
1) Hay muebles que desmerecen la vivienda: Es decir, hay viviendas muy bonitas con muebles muy viejos. Hay propietarios que a la ahora de amueblar una vivienda colocan los muebles viejos que van recopilando, y el resultado es nefasto, ya que los muebles en vez de elevar el precio del piso lo que hace es devaluarlo.
Por lo que en estos casos, lo mejor es deshacerse de los muebles y arrendarlo sin amueblar.

2) Si la vivienda ya está amoblada: Tener los muebles en buen estado, que no estén rotos ni sucios, tener las cortinas limpias para que de buen aspecto.

3) Si la vivienda está sin amoblar y queremos amoblarla: Buscar un estilo de muebles que le guste a la mayoría de las personas. No utilizar un estilo muy determinado y especial porque cuanto más especial sea le gustará a un número más limitado de gente, hay que tener en cuenta que la casa es para arrendar, y arrendar significa comercializar y hay que intentar ajustarnos a la mayoría del gusto de los clientes.

Se sugiere no mezclar estilos, preferir colores claros frente a colores oscuros, no sobrecargar la vivienda de mobiliario, poner lo principal para que quede la casa bonita pero despejada. Muebles prácticos que no sean excesivamente delicados como por ejemplo mesas de cristal, ya que debemos pensar que a lo mejor nuestro inquilino no es tan cuidadoso como lo seríamos nosotros. Recordar: si tenemos un mueble en nuestra casa que sea viejo e inútil normalmente a nuestro inquilino también le parecerá viejo e inútil. No dejar objetos personales.

A continuación un detalle de muebles imprescindibles por habitación:
Cocina: En cuanto al mobiliario de la cocina tenemos que tener en cuenta que los electrodomésticos son fundamentales y estos han de funcionar correctamente. Es necesario hacer la debida comprobación antes del arrendamiento, también es buena idea recopilar, en una carpeta, todas las instrucciones y garantías de todos los aparatos para que, en el caso de dudas o mal funcionamiento, el arrendatario pueda acudir a ellas antes de llamar al propietario.
En cuanto al menaje es recomendable tener un juego de vasos, platos y cubiertos. Así como sartenes, fuentes, ollas de diferentes diámetros... en fin todo lo imprescindible.

Baños: Lo fundamental en los baños una vez reseñados los sanitarios son los accesorios, es preferible poner un juego de accesorios, como ya hemos dicho antes, para evitar que los arrendatarios pongan otros realizando orificios en el material cerámico. Dentro de estos accesorios no se debe olvidar la protección para la bañera pudiendo optar por mamparas o por las siempre socorridas cortinas de baño.
Importante: Comprobar que la bañera está bien sellada con silicona para evitar humedad.

Dormitorios. Los dormitorios han de contar con los somieres y colchones correspondientes según el tamaño que queramos, se ha de tener en cuenta que si un dormitorio es pequeño no es recomendable poner una cama muy grande ya que dificultaría el paso y daría la sensación de que el dormitorio es más pequeño.

La ropa de cama: sábanas, mantas, almohadas..., sería opcional para el propietario colocarlos o no, ya que es algo muy personal y nos podemos encontrar que muchos inquilinos no quieran utilizar sábanas que ya ha utilizado otra persona.
Es importante también, que el dormitorio cuente con armarios, ya sean empotrados o no, ya que los arrendatarios pueden traer algo de menaje o pequeños muebles, pero nunca traerían armarios.

Living: Sofás, sillones o muebles confortables para hacer vida social son indispensables en esta habitación. Para completar la decoración podemos elegir algunos cuadros, lámparas de pie, mesitas de centro.....
Si los sillones son de tela es importante que sean telas lavables. No poner demasiadas alfombras ya que se estropean rápidamente y acumulan suciedad.

Estar: La habitación debe tener sillón en la zona de estar, mesa y sillas para comer. Según el tamaño de esta dependencia se puede completar con muebles modulares, librerías o muebles funcionales para televisión.

Arriendos de Temporada

Para que ese arriendo de verano sea un agrado - tanto para arrendatarios como para arrendadores - es importante que tomemos los resguardos del caso antes y no después. Aquí no hay grandes misterios, y con sólo tomar precauciones básicas podemos hacer la diferencia.

¿Qué arrendamos y a quién?
Lo habitual es que un contrato de arriendo se negocie por teléfono, y no siempre es posible que el arrendatario revise previamente la propiedad que va a arrendar. Por ello es muy útil que el arrendador tenga fotos recientes de la propiedad, tanto de su fachada, el interior (cocina, baño y habitaciones serán claves si se trata de propiedades amobladas) y la vista y su entorno. La tecnología ayuda mucho: es conveniente tener esas fotos digitalizadas para poder enviarlas por e_mail. Así será posible respaldar avisos como departamento precioso, amoblado, con vista al mar.

Muy importante es que siempre puedas estar en contacto con el dueño durante el período del arriendo, por si ocurre algún percance.
En cuanto al arrendador, es conveniente que averigües lo más posible acerca de tu cliente. Es recomendable pedir - en lo posible- un certificado de renta y dejar muy bien establecido quiénes componen el grupo familiar que lo acompañará. Desde luego solicita también la identificación completa (nombre, RUT, profesión y teléfonos) y asegúrate de tener certeza de que podrás ubicarlo en forma expedita.

Por cierto que verificar los antecedentes comerciales del arrendatario es importante, donde en especial debes fijarse si tiene protestos recientes o sin aclarar.

No olvides preparar un completo inventario de los bienes de la propiedad y su estado de funcionamiento. Asegúrate de que el arrendatario quede con una copia y dé su conformidad.

Si te arrienda un extranjero
Por estas fechas es habitual que los extranjeros - en especial argentinos- arrienden en el litoral chileno. Te se preguntarás qué resguardos adicionales podrías tomar en este caso para evitar un mal arrendatario.

La recomendación es que si no conoces a tu arrendatario, procura saber el máximo de él. De este modo, asegúrate de haber verificado su domicilio en el exterior; también puedes pedir que se haga un depósito por el 100% del arriendo y, si es posible, consiga un certificado de rentas y quiénes integran el grupo familiar que vendrá con él.
En general no se recomienda dejar habilitado el teléfono para hacer llamadas.

Si no quedas conforme
Nadie quisiera ver frustradas sus vacaciones por el hecho de que te ofrecieron una propiedad con determinadas características que resultó ser de una calidad inferior o no estuvo a la altura de lo que se esperabas. Lamentablemente, el procedimiento de reclamo queda entregado al entendimiento entre las partes, salvo que estés dispuesto a ir a un tribunal.
Si existe un contrato firmado tendrás una prueba adicional, pero si el arrendador se niega a responder la única alternativa es la vía judicial.

Otra opción es recurrir al amparo de la Ley del Consumidor, alegando publicidad engañosa, pero ésta es una vía restringida. Esta norma es aplicable en el caso de aquellos bienes amoblados que se arrienden con un propósito de descanso o turismo y donde el período del arriendo no supere los tres meses, ya sea en períodos continuos o discontinuos.

Sin embargo, para que haya un demandado por infracción a la Ley del Consumidor éste deberá tratarse de un proveedor habitual del servicio (en este caso arriendos) o una empresa que se dedique a dar este tipo de servicios. En el caso de un arriendo entre particulares, será muy difícil que ello ocurra.

El pago de IVA
Recuerda que el arriendo de propiedades amobladas está afecto al pago de IVA por las rentas percibidas...Este impuesto es de cargo del arrendador, y es tu responsabilidad enterarlo en arcas fiscales. Lo habitual en estos casos es que lo que corresponda al pago de IVA sea traspasado al arrendador incluyéndolo en el valor del arriendo.

El Servicio de Impuestos Internos está fiscalizando cada vez más este tipo de arriendos, por lo que no te descuides.
Si deseas estar al día en esta obligación, diríjete a la oficina del SII que le corresponda (según la ubicación del inmueble). Para determinar la base imponible, se autoriza a rebajar de la renta del arrendamiento una cantidad equivalente al 11% anual del avalúo fiscal vigente o la proporción si el arrendamiento fuese parcial o por períodos distintos a un año.

Ejemplo:
Avalúo de la propiedad $ 60.000.000
11% avalúo fiscal anual $ 6.600.000
11% avalúo fiscal mensual $ 550.000
Monto arriendo (enero) $ 1.000.000
IVA 18% sobre $450.000 $ 81.000

Para cumplir con tu obligación, los arrendadores ocasionales deberán llevar el contrato de arriendo al departamento de fiscalización o unidad del SII correspondiente a la jurisdicción de la propiedad, la que girará el monto del impuesto para ser pagado en un banco o financiera.
Si el bien no está amoblado entonces no estará afecto al pago de IVA. El SII entiende que un bien se encuentra amoblado cuando se entrega para su uso provisto de los muebles y menaje suficientes para ser habitado.

El contrato de arriendo por temporada

Aunque no es una obligación escriturar un contrato, de todas formas es recomendable dejar todo por escrito y debidamente firmado (no es necesario protocolizarlo ante un notario), sobre todo si el arriendo es sin la intermediación de un corredor.

Debido a que en un contrato quedan selladas las condiciones del arriendo propiamente tal, es muy importante que las partes estén muy de acuerdo en lo que están firmando.

En cuanto a lo que debe contener un contrato de este tipo, tenemos:

• Las partes deben estar perfectamente individualizadas, con sus teléfonos (celulares incluidos).
• La individualización de la propiedad que se arrienda; con su ubicación, estacionamiento y bodega.
• El valor diario del arriendo.
• El período por el cual se extenderá el arriendo, incluyendo el día de llegada y el día de término.
• El grupo familiar que ocupará el inmueble o bien el número de personas que lo habitarán.
• Dejar establecida la existencia de un inventario y que ha sido conocido por el arrendatario.
• Las cuentas (salvo el teléfono y los gastos comunes) le corresponderán al arrendatario.
• Que el arrendatario se comprometa a asumir el costo de eventuales reparaciones o destrozosos. Aquí, obviamente, no se incluye el deterioro propio del uso (por ejemplo, que la alfombra se ensucie).
• Cualquier gasto extra o servicio no contemplado en el acuerdo será de cargo del arrendatario.

Los costos involucrados

Pago del arriendo: Una vez que las partes han llegado a un acuerdo, lo habitual es que al arrendatario se le pida por adelantado el 50% del valor del arriendo, y el 50% restante cuando se firme el contrato de arriendo respectivo o cuando se le haga entrega de las llaves.

Garantías: Tenga presente que en los arriendos de verano no se estila pedir garantías al arrendatario, esto es, que deje un cheque o cierta cantidad de dinero en caso de que en la propiedad - o en los bienes que la componen- se produzcan destrozos. Por ello es muy importante que se realice un completo inventario.

Gastos comunes y cuentas: Los gastos comunes siempre son de cargo del dueño del inmueble. También queda bajo su responsabilidad el pago de los servicios (agua, electricidad y gas). En el caso del teléfono, si lo va a dejar habilitado para hacer llamados lo habitual es que el cargo fijo lo absorba el arrendador, y el consumo de llamadas el arrendatario.

La importancia del inventario
A la hora de arrendar la vivienda debemos incluir en el contrato un inventario con todo lo que hay en la vivienda, incluyendo sanitarios, armarios empotrados, color de las puertas, color de las paredes, marcas de los electrodomésticos, muebles de la cocina, casquillos y bombillas, etc…, todo lo que hay y no descartaríamos. Si son muebles muy caros o de época incluir también fotografías.
Observación: Los arriendos amoblados están afectos al I.V.A. siempre. En tal caso, puede existir obligación de emisión de factura por el arrendatario o usuario del inmueble, según lo dispuesto en la Resolución N°300 de 1970 revalidada de acuerdo con instrucciones contenidas en la Circular N°111 de 1975.
Mayor información relativa al tema puede ser coonsultada en el sitio Web del SII, sección Impuestos Mensuales (IVA-F29, F50 y otros), opción Cambios de Sujeto del Impuesto al Valor Agregado (IVA).