Los contratos de arrendamiento de predios urbanos, es decir, casas, departamentos, oficinas, etc. que no sean los que expresamente están excluidos, se rigen por las normas establecidas en la Ley No. 18.101 y supletoriamente por las normas del Código Civil.
El contrato de arriendo se celebra entre el propietario y el inquilino y contiene los términos y condiciones del arriendo. No puede modificarse mientras se encuentre en efecto a menos que ambas partes convengan en ello.

Como mínimo, los contratos de alquiler deben especificar:

• Se individualizan los contratantes y se describe la vivienda, incluyendo su ubicación precisa, es decir, calle, número, comuna y ciudad.

• Se describen los bienes en un inventario, si el arrendamiento los incluye.

• Se establece la renta mensual a pagar, la que por lo general se paga anticipadamente. Asimismo, se fija la fecha del pago y el lugar en donde debe hacerse éste.

• Se determina el mecanismo de reajuste, sea por variación de la unidad de fomento o del Índice de Precios al Consumidor, y el período o mecanismo que lo detona, como por ejemplo, cuando la inflación haya experimentado una variación superior a un cierto porcentaje anual.

• Se establece con precisión los otros pagos que el arrendatario debe hacer, como gastos comunes (en aquellas propiedades afectas a co-propiedad inmobiliaria), los consumos de luz, agua potable, etc. Incluso se puede pactar como parte de la renta o en forma aparte, el compromiso de pagar las contribuciones a los bienes raíces.

• Se fija el plazo de duración del contrato y el mecanismo de su renovación. Si el contrato se pacta mes a mes o de duración indefinida, el arrendador solo le puede poner término mediante desahucio judicial, lo cual entrega, según el caso, un período de tiempo para que el arrendatario entregue la propiedad.

• Se establecen las sanciones o multas en caso de atraso en los pagos de la renta.

• Reparaciones, que acuerden ambas partes al momento de arrendar.

• Se deja establecido el tratamiento de las mejoras que el arrendatario introduzca en la propiedad, tanto en la autorización que debe solicitarse para efectuarlas como en su compensación económica.

• Los derechos y obligaciones de ambas partes.

Excepto en los casos donde la ley disponga lo contrario, un propietario puede arrendar el inmueble en los términos y condiciones que acuerden las partes.

Los contratos de arriendo deben usar un lenguaje común y simple, y deben ser claros y coherentes. Las secciones del contrato de alquiler deben llevar los títulos de encabezamiento apropiados y las letras del texto de la impresión final deben tener el tamaño suficiente como para que se pueda leer fácilmente.

A menos que el contrato de arriendo indique lo contrario, el apartamento debe quedar a la disposición del arrendador al inicio de la vigencia del contrato de arriendo. Si el departamento no queda a disposición del inquilino en el tiempo acordado, éste tiene el derecho de dar por terminado el contrato de arriendo y obtener el reembolso total de cualquier depósito hecho.

Los gastos comunes: La norma señala que éstos corresponden a los gastos de administración, mantención, reparación y de uso o consumo del condominio. Estos son los llamados "gastos ordinarios". Pero también están los "extraordinarios", es decir, aquellos gastos adicionales que no forman parte de los cobros habituales como también las sumas destinadas a nuevas obras comunes o al reemplazo de bienes ya existentes. La ley no siempre regula estas situaciones. Lo ideal, entonces, es que arrendatario y arrendador se pongan de acuerdo antes sobre quién solventará ciertos gastos no siempre previstos, y en lo posible que ello se indique en el contrato.

Como estas inversiones también serán cobradas a través de los gastos comunes, lo conveniente es que en el contrato se especifique bien quién se hará cargo de los gastos extraordinarios. Algunos expertos dan una clave: por norma general el arrendatario debe solventar todo lo que tenga que ver con el uso de los bienes comunes, y el propietario correrá con las inversiones y mejoras de los bienes comunes. A partir de esa regla se puede obtener criterios para dirimir quién paga qué si acaso no está claro.

Nos que, según la ley de Copropiedad Inmobiliaria, ante la comunidad de copropietarios el responsable último del pago de los gastos comunes es siempre el dueño de la propiedad, aunque el contrato diga que es el arrendatario.

Otros aspectos

Sueldos e indemnizaciones: La remuneración de los empleados del edificio y sus cotizaciones provisionales son de cargo del arrendatario. Las indemnizaciones, en caso de despido, se entiende que son del propietario. Inspecciones de gas: Obtener el "sello verde" en los edificios puede ser bastante costoso, ya que muchas veces hay que cambiar los cálefonts y despejar los shafts. Estos gastos se entiende que es del propietario.

Seguro de incendio: Por ley el administrador de un condominio debe contratar un seguro de incendio que proteja los espacios comunes. En teoría, el pago de esta prima -que suele cobrarse en los gastos comunes- corresponde al propietario; sin embargo, como su monto suele ser tan pequeño, en la práctica es absorbida por los arrendatarios o bien se comparte el pago.

Resguardos del contrato: para efectos del contrato es conveniente que quede bien establecido que el arrendatario se compromete a mantener en buen estado de funcionamiento las llaves de los artefactos, llaves de paso, válvulas y flotadores de los excusados, enchufes, timbres e interruptores. También deje muy claro en el contrato respectivo cómo se manejará el tema de las mejoras que quiera introducir el arrendatario a la propiedad (por ejemplo, pintar o empotrar muebles). Lo ideal es que el arrendatario se obligue a avisar al dueño, y en caso de que decida llevarse sus "mejoras" se comprometa a reparar murallas o pisos.

Las reparaciones: hay dos principios básicos: el dueño (arrendador) está obligado a mantener la propiedad en estado de servir para el fin que ha sido arrendada. Por lo tanto, si es con fines habitacionales, debe procurar que la propiedad cumpla con estos objetivos, lo que supone hacer las reparaciones necesarias durante todo el tiempo que dure el arriendo. A su vez, el arrendatario tiene la obligación de restituir la propiedad (y los bienes, si es el caso) en el estado en que le fue entregada, tomándose en cuenta el deterioro o desgaste natural ocasionado por el uso.

¿Eso significa que el dueño está obligado a correr con los gastos de todo tipo de reparaciones? No, las normas sobre arriendo distinguen lo que se conoce como reparaciones "locativas", las que por lo general son de cargo del arrendatario.

Reparaciones "locativas" se refiere a los deterioros que se producen por directa responsabilidad o culpa del arrendatario, tales como daños en paredes, rotura de vidrios, reposición de enchufes, arreglos menores de gasfitería, etc., es decir, aquellos que son de directa causa de quien ocupa la propiedad (se entiende que con el pago del arriendo ya se está compensando el "desgaste" natural de la propiedad, lo que es distinto de las "locativas").

Una muy buena medida es que al momento de entregar la propiedad en arriendo se confeccione un acta donde no sólo exista un inventario de los bienes sino quede constancia del estado en que se encontraban dichos bienes. Esta acta pasará a ser un anexo del contrato.

Lo recomendable es que el dueño o administrador tome fotografías de los principales ítemes, como estado de la pintura, murallas, alfombras y jardines, entre otros, y el arrendatario firme las fotografías. Eso será un buen medio de prueba.

Fondo de reserva: la ley de copropiedad inmobiliaria dispone que en la administración de todo condominio acogido a dicha ley debe considerarse la formación de un fondo común de reserva para atender a las reparaciones de los bienes de dominio común o los gastos comunes urgentes o imprevistos. Este fondo se formará e incrementará con el porcentaje de recargo sobre los gastos comunes que en sesión extraordinaria fije la asamblea de copropietarios, con el producto de las multas o intereses y uso sobre bienes de dominio común. La regla general es que el Fondo de Reserva es de cargo del propietario (de hecho, aunque se cobre a través de los gastos comunes, es un concepto distinto de los gastos "ordinarios" y "extraordinarios"); por lo mismo, lo que muchos hacen es, previo acuerdo con el propietario, rebajar este monto del arriendo mensual (lo ideal es que si éste es el acuerdo se consigne en el contrato) o bien establecer que se compartirá el gasto.


Respetar lo pactado

Por lo general, el arrendatario tiene ciertas obligaciones o prohibiciones que le afectan y que de no cumplirse o transgredirse producen el término inmediato del contrato. Entre ellas podemos mencionar el no pago oportuno de la renta, destinar la vivienda a otros fines (como comercio e industria) y subarrendar el todo o parte de la vivienda. También debe velar por la conservación o mantención de la propiedad y respetar el Reglamento de co-propiedad si se trata de una vivienda afectada por la ley de co-propiedad inmobiliaria.

En caso que el contrato termine, el arrendatario debe proceder a devolver la propiedad al arrendador. Si ello no ocurre, deberá pagar la renta mensual mientras siga ocupando la propiedad, sin perjuicio de los demás cargos y gastos que establezca el contrato o determine el Tribunal si las diferencias se resuelvan por la vía judicial.


Ejemplos de contratos de arriendo

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