Consejos importantes a la hora de Vender o Comprar
Consejos importantes a la hora de Vender o Comprar
Al comprar un bien raíz (casa, departamento, sitio, parcela, fundo, etc.) debes tener presente que el Dominio de la Propiedad no se adquiere de palabra, sino que debe efectuarse una Inscripción del Bien Raíz a tu nombre en el Conservador de Bienes Raíces: sólo en ese momento llegarás a ser dueño. "los contratos de compra-venta no tienen ninguna validez a la hora de acreditar a quién pertenece la propiedad. Si existen bienes inmuebles que van a cambiar de propietario debe quedar constancia en el Conservador "ineludiblemente".

Documentación requerida

Para realizar una compra venta de un bien raíz, el propietario debe tener todos los títulos de los últimos 10 años e hipotecas y gravámenes de los últimos 30 años, los documentos necesarios para la venta al día y preparados en una carpeta de antecedentes. Estos documentos son:

1) Solicitud de Copia de la Inscripción de Registro de la propiedad, otorgado por el Conservador de Bienes Raíces.

2) Certificado de gravámenes, y prohibiciones de la propiedad inscrita, otorgado por el Conservador de Bienes Raíces.

3) Copia de la escritura pública de compraventa o de otro título, como por ejemplo, cesión, adjudicación, posesión efectiva, etc, que acredite la adquisición del inmueble a favor de su actual propietario.

4) Certificado de no expropiación otorgado por la Municipalidad que corresponda al domicilio del inmueble. También es posible conseguirlo en el Servicio de Vivienda y Urbanismo (SERVIU).

5) El último pago de Contribuciones de la Tesorería General de la República. Si la propiedad estuviera excenta de pago de contribuciones, entonces debe presentarse el Certificado de Exención que otorga el Servicio de Impuestos Internos (SII).

6) Certificado de Deuda por Contribuciones otorgado por Tesorería General de la República.

7) Plano del inmueble, si lo hubiera.

Se recomienda realizar un contrato de promesa de compraventa que comprenda deberes y derechos de las partes de tal manera de establecer un real compromiso de que la transacción se realizará. Ver por emjeplo: http://www.udp.cl/derecho/estudiantes/apuntes/promesa.pdf

Ejemplo de promesa de compraventa

Recomendaciones al momento de vender una propiedad

• Si vendes tu propiedad y ésta tiene deuda con el banco (crédito hipotecario), debes contactarte con esa institución para que emita una Carta de Resguardo autorizando dicha negociación. Sin esta autorización no es posible realizar la venta. El banco sólo autorizará dicha venta si el monto es mayor o igual a lo adeudado.

• Estudia la velocidad de venta en la zona a través de las operaciones llegadas a término registradas en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente. Ello te dará un indicativo de en cuanto tiempo, en promedio deberá materializarse la operación y si los inmuebles de la zona tienen alta o baja demanda.

• Realiza una inspección cuidadosa del inmueble para determinar qué tipo de reparaciones y remodelaciones deberás hacer y cuál es el costo estimado de las mismas para que el inmueble sea considerado atractivo.

• Abre un expediente completo donde deberás tener toda la documentación e información del inmueble ya mencionada.

• Cuando comiences a recibir llamadas, ten en cuenta que muchas serán de curiosos o amigos de lo ajeno, investígalos y fíltralos antes de darles acceso a tu inmueble. Recurrir al Botetín de Información Comercial es una buena alternativa.

• Una vez que inicies el recorrido por el inmueble, sigue la secuencia lógica dependiendo si el visitante es hombre o mujer. Estudia la presentación del inmueble con anterioridad, destaca las ventajas competitivas y comparativas del inmueble. No discutas con el cliente si este hace comentarios desagradables relacionados con el estado de mantenimiento o decoración del inmueble, recuerda que tu intención es vender tu inmueble, no tus gustos. Aplica las técnicas de negociación y argumentación.

• Cuando ya tengas un cliente y comience el proceso de negociación definitivo, ten cuidado de plasmar todo en el papel, no dejes cabos sueltos. Precisa fechas y montos sin que haya lugar a dudas. Cuando vayas a la opción de compra, consulta tu abogado de confianza para que te redacte dicho documento. Lo mismo vale cuando se vaya a redactar el documento definitivo de compra-venta. Se aconseja solcitar como forma de pago un vale vista nominativo a cualquier otro documento.

Recomendaciones al momento de comprar una propiedad

• Si compras tu propiedad a través de un crédito hipotecario, será el banco el que se encargue de todos los trámites legales.

• Cerciorarse de que quien vende sea el dueño. Al respecto debes efectuar un completo estudio de títulos de la propiedad que deseas comprar. Para realizar este estudio debes solicitar previamente la entrega de los títulos. Basta una copia simple de ellos o los datos de foja, número, año y conservador en que está inscrita la propiedad. Es aconsejable en caso de tener dudas con respecto a este estudio te asesores por un abogado.

• Una vez verificado el estudio anterior, se procede a redactar la escritura de compraventa del bien raíz, la cual será autorizada por el notario quien exigirá la presentación del último recibo de pago de contribuciones, (o el certificado de exención correspondiente), que da el Servicio de Impuestos Internos.

• Si el vendedor está casado en régimen de Sociedad Conyugal, requiere la autorización de su cónyuge. Sin dicha autorización la venta es nula, no tiene validez, y puede ser dejada sin efecto. Sin embargo, estén o no en regimen de sociedad conyugal, es recomendable siempre solicitar la autorización del conyuge, pues de existir una demanda por bien familiar de alguno de éllos, no se podrá concretar la venta.

• Si quien vende es una sucesión (conjunto de herederos), es necesario que todos estén de acuerdo en la venta, pues todos deben firmar la escritura. No basta un simple contrato entre particulares, debe reducirse ese contrato a Escritura Pública ante un notario, la que posteriormente se inscribirá en el Conservador de Bienes Raíces del lugar en que se ubique el bien raíz.

• La Inscripción en el Conservador es fundamental, sin ella el comprador no adquiere el dominio, a pesar de estar ocupando la propiedad y haber pagado el precio. (No entregue dinero a cuenta, sin el correspondiente recibo, aunque la persona sea de su confianza). A través de la escritura quedan consignadas las condiciones en que se efectuó la compraventa de la propiedad. De allí la importancia de que este documento quede redactado con claridad y usted mantenga una copia.

• El precio de la propiedad se zanja según tasación previa realizada a través de un perito experto en la materia. Sin embargo, el vendedor (propietario), es libre para fijar el precio que estime y la forma de pago puede ser negociada con el futuro comprador

Como Financiar la Casa Propia

En estos tiempos las posibilidades de comprar una casa o departamento, y capitalizar un arriendo son mayores. Principalmente por las posibilidades que entregan los sistemas financieros y bancos, al otorgar hasta el 100% de financiamiento para una vivienda nueva o usada y también por el impulso de subsidios del Estado como el de reonación urbana, que has dispuesto más posibilidades de acceso a la casa propia.
Si estas pensando dar este importante paso a continuación te entregamos algunas consideraciones para que informadamente resuelva cuál alternativa de crédito o subsidio es la más adecuada.

Tipos de Financiamiento

Crédito Hipotecario: Es un préstamo a mediano largo plazo que se otorga para la compra, ampliación o construcción de viviendas nuevas o usadas. La propiedad adquirida queda a favor del Banco para asegurar el cumplimiento del crédito.
Según el plazo para pagar la deuda, existen diferentes costos y tasas de interés (fija o variable). El dividendo varía a lo largo del crédito.

Existen costos asociados como los Gastos Operacionales que, según el banco en que tu operes, te puede significar un costo extra considerable al valor de la vivienda.

Los plazos a los cuales se otorgan estos créditos son de viarios años (8, 12, 15, 20, 25, 30 y 40 años) lo cual debe ser informado dentro de las características del crédito.

Este crédito te permite descontar la renta bruta imponible anual para la totalidad de los intereses originados por la adquisición de préstamos hipotecarios

Leasing Habitacional: Es un contrato de arrendamiento con opción de compraventa. Durante el plazo de dicho contrato se paga un arriendo mensual y se realiza un ahorro programado, que permita finaciar el valor total de la vivienda, una vez que se cumpla el plazo de dicho acuerdo.

La propiedad no se inscribe a nombre del interesado hasta haber éste cancelado la última cuota, que es la de compraventa. Hasta ese momento se trata de un simple arrendamiento. Para acceder a este tipo de financiamiento, la vivienda debe estar acogida al DFL2 y su precio no debe ser inferior a 500 UF.

El leasing habitacional ofrece financiamiento hasta el 92% del precio de la vivienda, todo al precio que tu desees. Se accede al éste sin necesidad de ahorro previo ni de postulaciones de ningún tipo.

Tipos de Beneficios

Subsidio Habitacional: Lo otorga el estado a familias cuya capacidad económica no les permite adquirir por si solas su vivienda. Para acceder a él se debe postular en las oficinas del SERVIU a lo largo del país. Se otorga sólo una vez en la vida, para la compra de la primera vivienda.
Considera solamente viviendas del tipo DFL2 (hasta 140 m2), que van desde las 350 UF hasta las 2000 UF. El subsidio es menor, en la medida que el valor de la propiedad es más cercano a las dos mil UF.

El subsidio habitacional se caracteriza por premiar la capacidad de ahorro de los consumidores. A mayor dinero ahorrado, mayor será el subsidio otorgado. Complementa el ahorro que necesariamente deben tener quines postulan, y el crédito hipotecario que puedan solicitar.

Subsidio Renovación Urbana: Es una ayuda estatal directa, que se otorga por una sola vez al beneficiario, para comprar una vivienda económica nueva, en las zonas señaladas por el MINVU para favorecer la renovación de barrios antiguos.

El subsidio, te permite descontar hasta 200 UF del valor total de la propiedad. Para acceder a este beneficio no se puede haber obtenido anteriormente otro subsidio.
La vivienda se financia con: Subsidio el Estado (máximo); Crédito Hipotecario Privado y Ahorro mínimo del postulante.

Gastos de Compra

Cuando compramos una propiedad debemos considerar algunos gastos que no están contemplados, pero que son indispensables para tramitar la compraventa y estudios legales. Estos costos varían según el valor de la propiedad, el monto del crédito y el banco o institución financiera que elijamos.

Los gastos operacionales incluidos en toda transacción de compraventa de un inmueble son:

• Estudio de título: consiste en revisar y analizar que las escrituras de la propiedad estén en orden. Incluye redacción de escritura y revisión de inscripciones (la historia de la propiedad).

• Tasación: Corresponde a la fijación del valor de la propiedad en el Mercado.

• Gastos Notariales: Son los cobros que efectúa la notaria por la tramitación de la escritura. Varían entre $150.000 y $300.000, según la propiedad.

• Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces: depende del valor de la propiedad.

• Impuesto al timbre y estampillas: Este valor varía según se trate de una vivienda nueva o usada, si es DFL 2 o no, entre otros. Para una vivienda nueva DFL 2, su valor asciende a UF 8.04 (0,804% del valor del crédito). Se aplica en caso de créditos hipotecarios otorgados con letras de crédito. En el caso de Créditos de tipo Mutuo Hipotecario el Impuesto a pagar es el Impuesto al Mutuo.

Recuerde que deberá pagar un seguro de desgravamen, de montos variables (aproximadamente desde 0.19 Uf mensuales) el que debe ser expresamente aceptados por usted.

Estos costos dependen de la entidad bancaria donde tramite el crédito hipotecario. Es importante cotizar en varias instituciones financieras antes de tomar una decisión. Si compra una propiedad nueva, pregunte a la inmobiliaria con qué instituciones tiene convenio. Muchas veces este costo es menor o no se cobra sí hay un convenio de por medio.

Si compra una usada, hay que cancelar el total de los gastos. Infórmese y compare los cobros que el banco realiza por estudio de título y tasación. En este caso, es fundamental comparar con el mismo valor de vivienda, préstamo y años plazo, los cobros que cada banco exige. Es posible lograr un ahorro considerable. Sólo para entregar una referencia: para una vivienda de 1.200 UF, los gastos operaciones oscilan entre $ 850.000 y $ 950.000, valores que no podemos obviar.